Lei Federal nº 13.465/2017

Visão geral

A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, estabelece, em seu Título II, normas gerais e procedimentos para a Regularização Fundiária Urbana (REURB) em todo o território nacional. A REURB abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes art. 9º. A lei é regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018.

Objetivos da REURB

Entre os objetivos listados na lei art. 10, estão:

• identificar os núcleos urbanos informais a serem regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos ocupantes;
• criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos ocupantes;
• ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, priorizando a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos;
• garantir o direito social à moradia digna e a efetivação da função social da propriedade;
• estimular a resolução extrajudicial de conflitos;
• conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
• franquear a participação dos interessados nas etapas do processo.

Conceitos importantes

A lei define, entre outros art. 11:

• Núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes.
• Núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, as vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias avaliadas pelo Município.
• Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da REURB, constituído do projeto aprovado, do termo de compromisso para sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes, sua qualificação e os direitos reais conferidos.
• Legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da REURB.
• Legitimação de posse: ato do poder público que confere título reconhecendo a posse de imóvel objeto da REURB, conversível em direito real de propriedade.
• Demarcação urbanística: procedimento para identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo e obter a anuência dos titulares, com averbação nas matrículas, a critério do Município.

Modalidades: REURB-S e REURB-E

A REURB compreende duas modalidades art. 13:

• REURB de Interesse Social (REURB-S): aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal.
• REURB de Interesse Específico (REURB-E): aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior.

Na REURB-S, são isentos de custas e emolumentos, entre outros, o primeiro registro da REURB-S, o registro da legitimação fundiária, o registro do título de legitimação de posse e sua conversão em propriedade, o registro da CRF e do projeto com abertura de matrícula para cada unidade, e a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² art. 13, § 1º.

Quanto aos custos do projeto e da infraestrutura essencial: na REURB-S cabe ao Município elaborá-los e custeá-los, quando necessário — sendo facultado aos legitimados promovê-los às suas expensas —; na REURB-E, a regularização é contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados art. 33.

Legitimação fundiária

É forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferida por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da REURB, a quem detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016 art. 23.

• Na REURB-S, o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de imóvel urbano ou rural, nem ter sido contemplado antes com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade.
• O ocupante adquire a unidade livre e desembaraçada de ônus, direitos reais ou gravames da matrícula de origem, exceto os que disserem respeito a ele próprio.

Legitimação de posse

Instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária: é o ato do poder público que confere título reconhecendo a posse do imóvel, com a identificação dos ocupantes, do tempo e da natureza da posse art. 25.

• Pode ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos.
• Não se aplica a imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público.
• Decorridos cinco anos do registro, converte-se automaticamente em título de propriedade, desde que atendidas as condições do art. 183 da Constituição Federal; nos demais casos, a conversão pode ser requerida no registro de imóveis se satisfeitos os requisitos da usucapião art. 26.

Quem pode requerer a REURB

Podem requerer a REURB art. 14: a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios; os beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por cooperativas habitacionais, associações de moradores e outras entidades; os proprietários de imóveis ou terrenos, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e o Ministério Público. Os legitimados podem promover todos os atos necessários à regularização, inclusive requerer os atos de registro.

Fases do procedimento

A REURB obedece às seguintes fases art. 28:

1. Requerimento dos legitimados;
2. Processamento administrativo do requerimento, com prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
3. Elaboração do projeto de regularização fundiária;
4. Saneamento do processo administrativo;
5. Decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
6. Expedição da CRF pelo Município;
7. Registro da CRF e do projeto aprovado no cartório de registro de imóveis da situação do imóvel.

O projeto de regularização deve conter, no mínimo, levantamento planialtimétrico e cadastral georreferenciado com ART ou RRT, planta do perímetro, estudo preliminar das desconformidades, projeto urbanístico, memoriais descritivos, estudos técnicos quando for o caso, cronograma físico e termo de compromisso art. 35.

Papel do Município

Compete ao Município onde está o núcleo art. 30:

• classificar, caso a caso, as modalidades da REURB — no prazo de até 180 dias; se o Município não se manifestar, prevalece a modalidade indicada pelo requerente, sem prejuízo de revisão posterior;
• processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária — a aprovação municipal corresponde à aprovação urbanística e, se o Município tiver órgão ambiental capacitado, também à ambiental art. 12;
• emitir a CRF.

Papel do Cartório de Registro de Imóveis

• O registro da CRF e do projeto aprovado é requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e independe de determinação judicial ou do Ministério Público art. 42.
• Recebida a CRF, o oficial deve prenotá-la, autuá-la e, em até 15 dias, emitir nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro; o procedimento deve ser concluído em até 60 dias, prorrogáveis por igual período mediante justificativa art. 44.
• O registro importa na abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas e no registro dos direitos reais indicados na CRF, dispensada a apresentação de título individualizado art. 44, § 1º.

Texto oficial

Este resumo tem caráter informativo e não substitui a leitura do texto legal nem a orientação profissional para o seu caso. A lei foi alterada ao longo do tempo (por exemplo, pela Lei nº 14.118/2021); consulte sempre a versão compilada:

Lei nº 13.465/2017 — planalto.gov.br